Kommt es zum grossen Hotelsterben in der Schweiz?

Thomas Strebel über die aktuelle Situation im Schweizer Hotelimmobilienmarkt

Die Covid-Krise neigt sich ihrem Ende zu. Die Frage drängt sich auf: Wie präsentiert sich der aktuelle Hotelimmobilienmarkt in der Schweiz? Kommt es nun – nach der Pandemie – zum grossen Hotelsterben? Können kleine und mittlere, privat geführte Hotels überleben? 15 Fragen an den Hotel­immobilienexperten Thomas Strebel, Geschäftsführer der Hotelforsale AG.

1 Wie präsentiert sich im Januar / Februar 2022 der Hotelimmobilienmarkt in der Schweiz? Wie lautet Ihre persönliche Einschätzung?

In den ersten zwei Monaten wird sich voraussichtlich noch nicht allzu viel bewegen. Die meisten Betriebe in den typischen Winterdestinationen, wie zum Beispiel Grindelwald, scheinen bis anhin eine gute bis sehr gute Saison zu haben. Die Nachfrage wird aufgrund zunehmend fehlender Möglichkeiten, in andere Im­­mobilien investieren zu können, auf einem hohen Niveau bleiben.



2 Sind aktuell mehr Hotels zum Verkauf auf dem Markt als vor der Pandemie im Frühjahr 2020?

In den letzten Monaten sind einige grosse Häuser geschlossen worden, was verständlicherweise ein grosses Medienecho aus­gelöst hat. Die Reaktion darauf, dass diese Häuser schon kurz nach der Schliessung verkauft wurden und neu starten werden, war dann weniger gross. Für uns als Firma ist es daher wichtig, stets eine professionelle Haltung zu vertreten und das alles professionell zu betrachten. Wir haben in etwa gleich viele Hotels im Verkauf wie vor der Pandemie. Eine Prognose ist sehr schwierig.


3 Hatte die bisherige Corona-Krise einen konkreten Einfluss auf den Hotelimmobilienmarkt in der Schweiz?

Wenn Sie diese Fragen auf die Anzahl der sich im Verkauf befindlichen Hotels beziehen – nein. Hier kann ich aber nur aus der Sicht von Hotelforsale sprechen. Mitte 2022 ist meine Antwort vielleicht eine andere. Wenn, dann wird es sich einmal quer in der ganzen Branche zeigen. Da dies aber auch mit vielen Einzelschicksalen verbunden ist, hoffe ich nicht, dass es allzu gravierend wird.

4 Vor allem international tätige Hotelkonzerne wie Marriott, Accor oder Hilton eröffnen – trotz Pandemie – laufend Hotels in aller Welt. Man setzt, wie vor der Krise, auf Expansion oder starkes Wachstum. Wie erklären Sie sich das?

Es ist der ideale Zeitpunkt zu investieren, um bereit zu sein, wenn es wieder los geht. Zieht der Tourismus wieder richtig an, hat man dann ein neues Hotel, mit dem man in den kommenden Jahren sehr gut aufgestellt ist. Die älteren Häuser müssen zuerst die ­Mittel wieder erwirtschaften, um zu renovieren, und dann für die Zeit der Renovierungen den Betrieb schliessen. Ältere Hotelimmobilien sind irgendwann nicht mehr kosteneffizient. Daher kann es Sinn machen, frühzeitig auch in der gleichen Stadt ein neues Hotel zu etablieren.


5 In der Schweiz existieren vor allem kleine und mittlere privat geführte Hotels. Betriebe mit 20 bis 60 Zimmern, oft von Familien geführt. Werden diese Betriebe die Krise mehr oder weniger gut überstehen? Oder kommt es in diesem Segment in den nächsten zwei bis drei Jahren zur grossen «Struktur­bereinigung»? Müssen wir gar mit einer Konkurswelle rechnen?

Bereits vor 26 Jahren, als ich meine Kochlehre startete, sprach man von einer Strukturbereinigung in der Gastronomie und Hotellerie in der Schweiz. Wir haben das grosse Glück, in einem Land leben zu dürfen, wie es in der Form auf der Welt wohl kein zweites gibt. Wir können in vielerlei Hinsicht Stabilität bieten. Viele Gäste, welche die Schweiz bereisen, wollen das familiäre Heidi-Feeling. Daher bin ich nicht der gängigen Meinung, dass nur Hotels mit über 60 Zimmern über­lebensfähig sind. Ein kleines Hotel hat hier die Chance, eine eigene Identität zu schaffen. Die familiengeführten Betriebe haben in der Pandemie auch Vorteile, sie können viel flexibler agieren und auf sich ständig än­­dernde Gegebenheiten schnell reagieren. Somit können sie auch ein sehr gutes Kostenmanagement schaffen. Es muss aber ein Normalbetrieb in absehbarer Zeit in Sicht sein, da sonst zwar ein Überleben möglich ist, aber keine Rücklagen gebildet werden können.



6 Trotzdem: Worin sehen Sie die grössten Herausforderungen in der privat geführten Hotellerie?

Sie müssen das Geld für Investitionen selbst erarbeiten. Eine Hotelimmobilie leidet über die Jahre stärker als ein Einfamilienhaus. Bei Wohnhäusern sagt man in der Regel, dass diese nach maximal 65 Jahren einmal rundum erneuert werden müssen, um wieder 100 Jahre zu bestehen. Irgendwann ist überall der Zeitpunkt erreicht, an dem das Kosten-Nutzen-Verhältnis nicht mehr tragbar ist. Um den Link zur oben stehenden Frage zu machen. Von dieser Perspektive aus gesehen, werden es viele Häuser in den kommenden Jahren wohl nicht schaffen. Die Pandemie verunmöglichte nötige Investitionen, da das Geld schlichtweg nicht vorhanden ist.

7 Sie vermitteln vor allem kleine und ­mittelgrosse Hotelbetriebe in der Region Berner Oberland. Wie viele Hotels sind denn aktuell auf dem Markt?

Wir sind nicht nur im Verkauf von Hotel- und Gastronomieliegenschaften tätig, wir unterstützen Eigen­tümer auch beim Verkauf ihrer Betriebsgesellschaft oder sind behilflich bei der Suche nach einem Mieter für Hotels oder Restaurants. Durch den stetigen Austausch mit Partnern aus unserem grossen Netzwerk ist meine Einschätzung des aktuellen Marktes, dass derzeit kein Trend in die eine oder andere Richtung feststellbar ist.

Unser Portfolio umfasst vor allem exklusive Verkaufsmandate in den Kantonen Bern, Wallis, Jura und Tessin. Insgesamt bieten wir Betriebs-GmbHs, Gewerbe- und Wohnimmobilien, Restaurants, Hotels und eine vielseitige Auswahl von Investitionsmöglichkeiten an.


8 Existiert überhaupt eine Nachfrage nach kleinen, mittleren und privat geführten Hotels? Denn Tatsache ist, dass vor allem kleinere und mittlere Häuser unter einem Investitionsstau leiden, sie sind nicht mehr markt- oder wettbewerbsfähig. Wie sehen Sie das?

Das Ende des einen ist der Neustart des anderen. Es hat Investoren – und es gibt vor allem viele junge Fachleute mit grossartigen Ideen. Eine Vision der Hotelforsale AG ist es, in Zukunft eine entsprechende Plattform zu sein, die Investoren, Hotelimmobilieneigentümer und die kreative Fachperson unkompliziert zusammenbringt.



9 Etwa zwei Drittel der Schweizer Hotels sind nicht klar oder erfolgreich positioniert, sie sind austauschbar und unterscheiden sich nicht von ihren Mitbewerbern. Haben solche Häuser eine Zukunft?

Häufig hat die Generation, die ein solches Haus führt, nicht viele Optionen, da sie keine Nachfolgelösung hat, selbst keinen anderen Job mehr finden wird und die ganze Altersvorsorge im Hotel steckt. Aus falschem Stolz wurde nie die Notbremse betätigt, und nun ist es zu spät, weil an jeder Ecke das Geld fehlt. Lösungen gibt es immer, aber das ist nicht immer einfach – und eine Patentlösung gibt es nicht.


10 Die Umnutzung von Hotels ist eine Tatsache. Haben Sie viele solche «Fälle»?

Eine komplette Umnutzung setzt immer voraus, dass es baurechtlich möglich ist, etwas anderes als einen Hotelbetrieb aufzubauen. Wohnimmobilien bringen dem Investor eine höhere Rendite als eine Hotel- oder Gastronomieliegenschaft. Es gibt viele Behördenstellen und Interessensgruppen, die von Fall zu Fall mitentscheiden. Jetzt aktuell haben wir kein Hotel im Angebot, das kurz vor dem Verkauf steht, von dem wir wissen, dass es umgenutzt wird.


11 Viele Hotelbesitzer finden keine Nachfolger:innen. Was tun?

Leider spielt in vielen Fällen die Zeit gegen die Hoteleigentümer. Sie sind so im Arbeitsalltag involviert, dass sie erst an eine ­Nachfolge denken, wenn sie selbst spüren, dass sie der Belastung nicht mehr gewachsen sind. Wenn man dann innerlich bereits aufgehört hat, bleibt man nicht am Ball und verpasst Trends und Möglichkeiten – «Das machen dann die Neuen» ist eine häufig gehörte Aussage. Solche Betriebe lassen sich dann auch kaum mehr zu einem gewünschten Preis verkaufen. Daher meine Empfehlung, das erste Gespräch mit uns möglichst früh zu suchen. Mein Team und ich sind gerne bereit, Möglichkeiten aufzuzeigen und den Prozess zu begleiten. Der letztendliche Verkauf ist nur eine von mehreren Optionen.


12 Die Banken glauben immer weniger an die Hotellerie und sind nicht bereit, bei der Finanzierung von Hotel­projekten mitzuhelfen und gewisse Risiken einzugehen. Wie schafft es ein Privathotelier, die nötigen Mittel zu beschaffen, wenn er zum Beispiel seine Zimmer oder die Hotelhalle erneuern will?

Ein sehr schönes Beispiel, dass es funktionieren kann, ist das Aparthotel in Adelboden. Die Mittelbeschaffung ist nur eine von mehreren Herausforderungen. Die Frage ist, wie kann sich der Betrieb aufstellen, um die Zinsen und Amortisation zu bezahlen. Das muss von Fall zu Fall individuell beurteilt werden. Es gibt nach wie vor Banken, die das Risiko nicht scheuen und bei Finanzierungen behilflich sind. Voraussetzung ist immer, frühzeitig das Gespräch zu suchen und eine klare Vorstellung der Positionierung und des Betriebskonzepts zu haben.


13 Wie wird sich nach Ihrer Einschätzung der Hotelmarkt in der Schweiz im Jahr 2022 entwickeln?

Es kann ein Jahr werden, in dem Weichen gestellt werden. Es wird sicher noch einmal ein hartes Jahr für die meisten Hotels und insbesondere für Restaurants. Diejenigen, die über Jahre hinweg intensive Arbeit geleistet haben und ein klar positioniertes Produkt am Markt präsentieren, werden am ehesten eine Erholung oder zumindest keine weitere Verschlechterung spüren. Ich denke, es werden diejenigen sein, die in den letzten beiden Jahren versucht haben, das Beste aus der Situation zu machen und Wege und Lösungen gesucht haben.


14 Worin sehen Sie die grössten Herausforde­rungen in den kommenden Monaten?

Der Fachkräftemangel ist nichts Neues und beschäftigt die Branche schon seit Jahrzehnten. Als eine der Folgen der Pandemie sehe ich, dass in den vergan­genen zwei Jahren insbesondere bei Hotelimmobilien, die bereits einen Investitionsnachholbedarf hatten, aufgrund fehlender Mittel ein regelrechter Investi­tionsstau entstanden ist. Diese Betriebe werden aufgrund der Attraktivität, die sie dadurch einbüssen, auch weiterhin mit stagnierenden oder sinkenden Umsätzen rechnen müssen, was sich wiederum ne­­gativ auf die Investitionsmöglichkeiten auswirkt. Ein Hotel wird nicht nur aufgrund der potenziell mög­lichen Umsätze beurteilt, sondern auch aufgrund der zu tätigenden Investitionen. Ich spreche hier von Werterhaltung. Leider wird dieser Punkt immer noch von vielen Hoteliers enorm unterschätzt.


15 Was alles bieten Sie den Hoteliers, die Ihre Hilfe oder Dienstleistungen beanspruchen wollen?

Aus eigener Erfahrung in der Hotellerie wissen wir, dass der Arbeitsalltag in einem Hotel oder Restaurant üblicherweise bereits sehr stark mit den vielseitigen Aufgaben ausgefüllt ist. Die Eigentümer, die in unserem Fall meistens auch die Betreiber sind, sollen sich zu 100 Prozent auf ihr Fachgebiet und das Tages­geschäft konzentrieren. Der Verkauf von Gewerbe­immobilien beinhaltet eine Vielzahl von Abklärungen und Beratungsschritten, um ein für alle Seiten zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen. So sind jeweils viele Fragen zu klären, welche den Arbeitsalltag eines Hoteliers zusätzlich belasten.



Zurück zu den Artikeln